Dagsordener og referater

Du kan finde alle dagsordener og referater fra byråd, fagudvalg og råd ved at søge herunder.

Se hvilke fagudvalg der er aktive

Udvikling, By og Land

Torsdag den 21-06-2018 kl. 15:00

Tilbage

Indholdsfortegnelse

181. Statusændring af sommerhus i byzone

Sagsnummer: 02.00.08-G01-70-18


Åben overskrift

Statusændring af sommerhus i byzone


Resume

Udvikling, By & Land får sagen til efterretning, om at ejendommen Munkerup Strandvej 8 har skiftet status til helårsbolig

 

Udvikling, By & Land behandler ligeledes sagen for at træffe beslutning om dispensation fra lovliggørelse af ejendommen


Administrationen indstiller til Udvikling, By og Land:

1. at det tages til efterretning, at ejendommen har skiftet status til helårsbolig

2. at der træffes beslutning om, at ejendommen skal lovliggøres

3. at der træffes beslutning om at der snarest skal fremsendes en sag om lovliggørelse via Byg & Miljøportalen


Sagsfremstilling

Efter henvendelse fra ejer i anden anledning blev Borgerservice (BS) i april 2018 opmærksom på, at ejer var folkeregistertilmeldt på ejendommen og at der var tale om et sommerhus i byzone. Efter opslag i CPR konstaterede BS, at ejer havde været tilmeldt folkeregistret på ejendommen siden 1975.

Efter aftale videregav BS herefter sagen til BYG.

 

Ved brev af 2. maj 2018 sendte administrationen oplysningerne modtaget fra BS i partshøring til ejer. I samme brev blev ejer orienteret om reglerne og om, hvad kommunen agtede at foretage sig i sagen (Brevet er vedlagt som bilag).

 

Ved brev af 28. maj 2018 modtog kommunen svar på partshøringen fra ejer. I den forbindelse anmodede ejer om en 5 årig udsættelse af fristen for at fremsende en lovliggørelsessag, med den begrundelse, at der var tale om en 80 årig ejer, som ikke har økonomisk mulighed for at engagere rådgivere i forbindelse med en lovliggørelsessag (Brevet er vedlagt som bilag).

 

På nuværende tidspunkt er administrationen ikke bekendt med, hvorvidt der overhovedet er forhold på ejendommen, der skal lovliggøres eller om der i så fald er tale om forhold som kan retligt lovliggøres, fysisk lovliggøres eller en kombination heraf.

 

Planloven

Da sommerhuset er beliggende i et område, der efter planloven er udlagt til byzone, kan huset umiddelbart benyttes som helårsbolig. Dette er i overensstemmelse med planlovens formål.

 

Det fremgår af planloven § 56, stk. 4, at en hidtidig ret til at udnytte en ejendom på en måde, som er i strid med en lokalplan eller som ville kræve tilladelse eller dispensation efter planloven, bortfalder, når retten ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år.

 

Det betyder, at boligen mister sin sommerhusstatus, når den gennem tre år er blevet anvendt som helårsbolig. Dette statusskift vil som udgangspunkt medføre krav om byggetilladelse efter byggeloven. Når huset har været beboet i tre på hinanden følgende år (dvs. uafbrudt i 3 år) ændrer huset status til helårsbolig.

 

Når huset ændrer status - byggeloven

Når huset efter 3 år har ændret status til helårsbolig, kan ejendommen alene anvendes som helårsbolig og kan ikke ændres tilbage til sommerhus. Huset kan derfor alene videresælges som helårsbolig. Dette gælder uanset om det er en pensionist, en anden ejer eller en lejer, der er tilflyttet.

 

Når huset ændrer anvendelse fra sommerhus til helårsbolig bliver det omfattet af byggelovens § 2, stk. 1, (anvendelsesændring).

 

Det fremgår af byggelovens § 16, at arbejder, der er omfattet af § 2, ikke må påbegyndes uden byggetilladelse.

 

Når huset ændrer status til helårsbolig skal huset overholde de regler, der gælder for helårsboliger. Der skal derfor indgives en byggeansøgning/lovliggørelsessag via den digitale løsning Byg og Miljø. Huset skal leve op til de regler for helårsboliger, der var gældende på det tidspunkt, hvor huset overgik til helårsbolig, herunder bl.a. isoleringskrav.

Det er første adressetilmelding på ejendommen, der afgør, efter hvilket bygningsreglement huset skal byggesagsbehandles.

Der er første gang registreret folkeregister tilmelding på ejendommen i 1975. Huset skal derfor leve op til de krav, der følger af BR72.

 

Fortolkning - svar fra Erhvervsstyrelsen

Administrationen har tidligere anmodet Erhvervsstyrelsen om svar på fortolkningen af planlovens regler og kravet om byggetilladelse i den forbindelse.

Erhvervsstyrelsen afgav i oktober 2017 følgende svar:

 

"I henhold til planlovens § 56, stk. 4, bortfalder en hidtidig ret til at anvende en ejendom på en måde, som strider mod en lokalplan, når retten ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år. Det vil med andre ord sige, at boligen først mister sin sommerhusstatus, når den gennem tre år er blevet anvendt som helårsbolig.

Dette statusskift vil som udgangspunkt medføre krav om byggetilladelse efter byggeloven, med mindre det er muligt at dispensere herfra."

  

Administrationens vurdering

Der er ikke hjemmel til at udsætte en lovliggørelsessag i 5 år, idet kommunen er forpligtet til at reagere, når kommunen bliver bekendt med et ulovligt forhold.

 

Der er heller ikke lovhjemmel til først efterfølgende, ved evt. ejerskifte af ejendommen, at søge forholdet lovliggjort. Såfremt der nu træffes afgørelse om, at ejer ikke skal lovliggøre ejendommen, så træffes denne afgørelse i forhold til ejendommen, ikke i forhold til den konkrete ejer. Kommunen vil således fortabe muligheden for efterfølgende at lovliggøre ejendommen.

 

På nuværende tidspunkt har administrationen truffet afgørelse om lovliggørelse af to lignende ejendomme (sommerhuse i byzone) som nu har skiftet status til helårsboliger, idet ejer har boet der i mere end 3 år. Borgerservice er endvidere i gang med at tjekke alle sommerhuse i byzone, for at se om de har været beboet i mere end 3 år. Når dette arbejde er fuldført, vil der fremkomme en liste med ejendomme som grundet de 3 års beboelse har skiftet status og som deraf skal lovliggøres.

Såfremt kommunen i denne sag undlader at søge forholdet lovliggjort, vil denne sag danne præcedens for lignende sager, hvor kommunen jf. ligebehandlingsprincippet skal behandle lignende sager ens. I mange af de kommende sager vil kommunen derfor miste muligheden for at lovliggøre ejendommene til helårsbeboelse, såfremt ejer oplyser ikke at have helbred eller økonomiske midler til at lovliggøre forholdet.

 

Kommunen har mange lovliggørelsessager, hvor ejer hævder, grundet særlige helbredsmæssige eller økonomiske forhold, at skulle have lov til at bygge i strid med byggelovgivningen.

Helbredsmæssige- eller økonomiske forhold, eller i øvrigt alder er dog ikke et hensyn, der lovligt kan inddrages jf. byggelovgivningen og således ikke et hensyn, der lovligt kan lægges vægt på i en afgørelse om lovliggørelse efter byggeloven.

 

Administrationen bemærker, at man på nuværende tidspunkt endnu ikke er bekendt med, hvorvidt der overhovedet er forhold der skal lovliggøres. Ejer har endnu ikke fremsendt en sag med tegningsmateriale som ejendommen ser ud nu. Henset til at huset skal lovliggøres efter de regler der var gældende i 1978, BR72, kan det ikke udelukkes, at ejendommen allerede opfylder reglerne, herunder isoleringskrav, eller at eventuelle ikke lovlige forhold kan retlig lovliggøres eller lovliggøres ved minimale indgreb.

  

Administrationen indstiller således, at regler og praksis følges således, at ejendommen har skiftet status til helårsbolig, og at der skal fremsendes en lovliggørelsesag således at administrationen kan tage stilling til muligheder for lovliggørelse af ejendommen.

 

 


Lovgrundlag

Planloven lbkg nr. 278 af 16. april 2018 , § 56

Byggeloven lbkg. nr. 1178 af 23. september 2016, § 2, litra c og § 16, stk. 1.


Beslutning

1.  Taget til efterretning

2.  Ikke til trådt

3.  Udgår

 

Morten Ulrik Jørgense og Bo Jul Nielsen fraværende

Bilag

182. Lukket punkt: Salg af ejendom

Tilbage

 

Video og spørgetid på byrådsmøder

 

Hvornår kan jeg se dagsordenen for møderne?

Dagsordener til alle møder lægges på hjemmesiden senest 4 hverdage før mødeafholdelse. 
Protokoller lægges på om aftenen dagen efter mødet.

Hvor finder jeg tidligere møder?

Protokoller for møder 2013-2017

Protokoller for møder før 2013 kan fås ved henvendelse til Gribskov Arkiv.

Se kommende møder i de politiske udvalg i mødekalenderen