Dagsordener og referater

Du kan finde dagsordener og referater fra byråd, fagudvalg og råd ved at søge herunder.

Hvis der er to dagsordner/referater på samme udvalg og på samme dato, så er det en en tillægsdagsorden/-referat.

Se hvilke fagudvalg der er aktive

Udvikling, By og Land

Torsdag den 22-03-2018 kl. 14:00

Tilbage

Indholdsfortegnelse

80. Nordre Stransvej 18 - behandling af indkomne høringssvar

Sagsnummer: 02.34.02-G01-150-17


Resume

Udvikling, By og Land behandlede på møde 06.02.2018 sag om dispensation fra kommuneplanens rammebestemmelse ifm. ansøgning om opførelse af nyt enfamiliehus i to etager på Nordre Strandvej 18.

 

Udvalget besluttede at der kunne arbejdes videre med projektet, hvorfor ejer har udarbejdet revideret projekt, som har været sendt i fornyet høring.

Høringssvar forelægges derfor udvalget mhp. stillingtagen til evt. indsigelser med henblik på endelig beslutning.


Administrationen indstiller til Udvikling, By og Land:

1.at der gives tilladelse til huset, men med krav om reduktion af tagterrasseareal samt opsætning af matteret glasafskærmning mod naboer

eller..

2. at der gives tilladelse til huset, men med krav om opsætning af matteret glasafskærmning mod naboer

eller..

3. at der gives tilladelse til huset og det fulde projekt

eller..

4. at huset skal opføres jf. kommuneplanens rammebestemmelser.


Historik

Udvikling, By og Land 06.02.2018:

  1. Der kan arbejdes videre med projektet, men sagen forelægges udvalget mhp. stillingtagen til evt. indsigelser med henblik på endelig beslutning.

 

Morten Ulrik Jørgensen fraværende

 


Sagsfremstilling

Som opfølgning på tidligere fremlagt dagsordenspunkt følger her sammenfatning af høringssvar og administrationns vurdering.

 

Hørte naboer:

Nordre Strandvej 16, (sommerhus øst for ejendommen).  

Nordre Strandvej 20 A og 20 B, (énfamiliehuse vest for ejendommen).

Der er kommet indsigelser fra nr. 16 og 20 A samt kommentarer fra bygherre.

OBS: Huset er siden sidste fremlæggelse for UBL ændret ved, at huset er trukket 9 m længere tilbage på grunden, mod syd. Ellers stadig samme projekt.

De indkomne svar kan læses i deres fulde længde i vedhæftede bilag.

 

(Bilag tilføjet sag ved protokollering af mødet)

 

Sammenfatning af indsigelser fra nr. 16:

- Opponerer mod 2 etager, det er imod kommuneplanens rammebestemmelser, med massiv bygningskrop der er fremmed for området

- Bygning vil lukke af mod ejendom mod vest

- Manglende valgmulighed i forhold til det alternativ der er indsendt

- Materialevalg, fremmed for området, mørk "Antracit" og lysere "Sølv" grå-farvede mursten samt Zink og kan i de første par år give reflekterende skær

- Utryg ved terrænregulering med afgravning af 55 cm jord fra skel mod øst i  forbindelse med carport/garage. Virker voldsomt, og der er endvidere tvivl om de angivne koter er korrekte

 

Sammenfatning af indsigelser fra nr. 20 A:

- 2 fulde etager er i strid med rammebestemmelser

- Indbliksgener i nordvendte have pga. to fulde etager samt den ønskede tagterrasse mod vest

- Huset synes voldsomt

- Til trods for der ikke er en egentlig byggestil for området, er en overvejende del af huse opført som villa i én eller 1½ etage og består af en blanding af tidligere sommerhuse og ældre villaer

 

Sammenfatning af kommentarer fra bygherre:

- Indbliksgener til naboejendom fra tagterrasse vil være til deres indkørsel og ikke til hus eller have. Der er bevoksning mellem ejendomme.

- Indbliksgener fra 1. sal ligger 7,2 meter længere inde på grunden, med skrå vinkel til naboejendom og derfor ikke direkte indsigt.

- Der er mange terrasser i 1. salshøjde på vejen for at få udsigt til vandet, - der er taget højde for husets beliggenhed, så indbliksgener begge veje er minimeret.

- Hus i to fulde etager: der er flere huse på vejen i to fulde etager, mener derfor ikke at projektet afviger fra andre tidligere opførte huse.

- Byggestil: et smalt hus, placeret langs på grunden for at skabe mulig havudsigt for bagvedliggende og under hensyntagen til området. Maks højde på huset bliver for en mindre del af taget på 8,3 m i forbindelse med ’lyskasse’ i starten af taget. Husets højde bliver 6,4m.

 

 

Ejendommen er omfattet af følgende:

Kommuneplanens rammebestemmelse 2.B.01: maks 1½ etage.

 

Der er tale om opførelse af nyt énfamiliehus i byzone med implicit byggeret, jf. BR15, kap.2.2.

Byggeretten for énfamiliehuse giver lov til:

- at bebygge 30 % af grundens størrelse

- at bygge op til 8,5 m i højde til tagryg

- at placere huset i afstand af 2,5 m fra skel. Det skrå højdegrænseskel (1,4 x afstand til skel) skal overholdes.

 

Jf. ”Håndbog for Bygningsmyndigheder” kan der gives tilladelse til opsætning af kviste, dækkende 50 % af tagfladeareal i facadens længde.

 

Data for ejendom og vurdering:

De to fulde etager er i strid med rammebestemmelserne.

BB% bliver 21 og bygningshøjde er ca. 6,4 m med undtagelse af skrå lyskasse i start af taget vendende mod nord, højde 8,3 m.

Huset opfres 4,8 m fra østlig naboskel og 11,6 m fra vestlig naboskel. Tagterrasse på 50 m2 opføres 5,2 m fra vestlig naboskel.   

Bygningskroppen er rektangulær, kubistisk, primært fladt tag, med et arkitektonisk moderne udtryk i materialevalg mm. I stueplan opbygges vinkelbygning i kun én etage med tagterrasse.

Tagterrassen vurderes at være stor i sin størrelse for en terrasse i 1.sals højde. Ud fra første sal er der adgang til overdækkede opholdsarealer langs facade ca 50 % da der er stort tagudhæng på bygningen. Ejendommen ligger direkte til vandet med frit havblik.

Byggeri i to etager ses flere steder på vejen, husene vurderes af ældre dato og sansynligvis opført før rammebestemmelser blev vedtaget.

Vinduespartier på 1. sal er reduceret i størrelse mod naboer. Der er vinduer til soveværelse, badeværelser og kontorbrug. Samlet set vurderes indbliksgener at blive af minimal karakter da også afstande til skel gør sig gældende.

 

Samlet vurdering:

Et alternativ til ovenstående projekt er at udnytte ovenstående byggeret fuldt ud samt opføre kviste i 1.sal. En klassisk villa med udnyttet 1.sal.

Det vurderes i det tilfælde, at bygningen kan komme til at synes større og både skygge- og indbliksgener blive af mere væsentlig karakter for naboer. Det fremlagte projekt er tonet ned i højde, og opføres i god afstand fra skel. Omend det er en moderne funkisvilla, er der i kvarteret opførte andre og mere moderne huse, altså flere blandede stilarter. Der er derfor ikke et éntydigt udtryk for vejens bebyggelse og deres udformning.

Ud fra de samlede indkomne høringssvar, vurderes at der kan gives tilladelse til projeket i sin helhed, dog med mulighed for også at imødekomme naboer jf. indstillingerne.

  

 


Høringsperiode og høringsparter

Høringsperiode fra den 21.02. - 06.03.2018

Høringsparter Nordre Strandvej nr. 16, Nordre Strandvej nr. 22A og Nordre Strandvej nr. 22B.


Beslutning

1. sagen udsættes mhp. besigtigelse og dialog med omkringboende.

Bilag

Tilbage

 

Video og spørgetid på byrådsmøder

 

Hvornår kan jeg se dagsordenen for møderne?

Dagsordener til alle møder lægges på hjemmesiden senest 4 hverdage før mødeafholdelse. 
Protokoller lægges på om aftenen dagen efter mødet.

Hvor finder jeg tidligere møder?

Protokoller for møder 2013-2017

Protokoller for møder før 2013 kan fås ved henvendelse til Gribskov Arkiv.

Se kommende møder i de politiske udvalg i mødekalenderen